Garage mitvermietet: Kann Vermieter sie separat kündigen?

Möchte ein Eigentümer sich die Möglichkeit offen halten, eine mit einer Wohnung vermietete Garage im Zweifel auch getrennt von der Wohnung kündigen zu können, ist Vorsicht geboten. Das zeigt ein Fall aus Schwelm: Hier hatte ein Vermieter zu diesem Zweck eine spezielle Klausel im Mietvertrag eingebaut. Die half ihm vor Gericht jedoch nicht. Ratsam ist es vielmehr, mit getrennten Mietverträgen zu arbeiten.

Möchte ein Eigentümer sich die Möglichkeit offen halten, eine mit einer Wohnung vermietete Garage im Zweifel auch getrennt von der Wohnung kündigen zu können, ist Vorsicht geboten. Das zeigt ein Fall aus Schwelm: Hier hatte ein Vermieter zu diesem Zweck eine spezielle Klausel im Mietvertrag eingebaut. Die half ihm vor Gericht jedoch nicht. Ratsam ist es vielmehr, mit getrennten Mietverträgen zu arbeiten.

Düsseldorf/Schwelm. Wenn eine Wohnung mitsamt Garage vermietet wird und die Garage im Wohnraummietvertrag mit aufgeführt ist, dann gehört die Garage zur Wohnung. Der Vermieter kann dann keine Kündigung für die Garage aussprechen – genauso, wie er dem Mieter keine Kündigung für ein einzelnes Zimmer seiner Wohnung aussprechen kann. So hatte der Bundesgerichtshof im Jahr 2011 entschieden (Urteil vom 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10). Auch eine spezielle Klausel im Wohnraummietvertrag, die eine Möglichkeit der separaten Kündigung der Garage einräumt, hilft in diesem Fall nicht unbedingt weiter. Zu diesem Schluss ist jedenfalls das Amtsgericht Schwelm gelangt (Urteil vom 16.02.2017, Az.: 27 C 228/16).

Das Gericht in Schwelm hatte den Fall einer im März 2013 vermieteten Wohnung verhandelt. Die Wohnung war damals inklusive einer Garage vermietet worden, die sich im Haus befindet. Der Mietvertrag wies gesonderte Mietpreise für Wohnung und Garage aus. Außerdem gab es weiter hinten im Vertrag eine Klausel, die eine separate Kündigung der Garage erlauben sollte. Im Jahr 2016 kündigte die Vermieterin die Garage unter Berufung auf diese Klausel. Die Mieter hielten das aber für nicht zulässig und weigerten sich, die Garage freizugeben. Es kam zur Räumungsklage.

Garage getrennt kündigen: Eigener Garagenmietvertrag hilft

Vor dem Amtsgericht verlor die Vermieterin allerdings. Das Gericht befand: Wenn ein Mieter in einem Mietvertrag zeitgleich eine Wohnung und eine Garage anmietet, könne er davon ausgehen, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis handele. Der Mieter müsse nicht damit rechnen, dass viele Seiten später im Mietvertrag eine Klausel erscheint, die zeigt, dass der Vermieter eine rechtliche Selbstständigkeit von Wohnung und Garage wolle. Eine solche Klausel sei überraschend und daher unwirksam nach § 305 c BGB.

Das Urteil des Gerichts in Schwelm betrachtet zugegeben einen speziellen Einzelfall. Ob ein anderes Amtsgericht in einem ähnlich gelagerten Fall genauso urteilen würde, ist nicht sicher. Dennoch zeigt dieser Fall, dass die Vermietung einer Garage juristisch problematisch sein kann. Wer sich die Möglichkeit offen halten möchte, eine Garage getrennt von der Wohnung zu vermieten, der ist daher auf der sicheren Seite, wenn er für die Garage und die Wohnung getrennte Mietverträge vereinbart. Ein rechtssicherer Garagenmietvertrag kann beispielsweise über den Haus & Grund Rheinland Verlag Shop bezogen werden. Der hier angebotene Wohnraummietvertrag gibt dem Vermieter außerdem die Möglichkeit, festzulegen, ob eine zugehörige Garage im Wohnraummietvertrag oder in einem gesonderten Vertrag vermietet wird.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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