Bei der Vermietung von gewerblichen Räumen können die Vermieter sich dafür entscheiden, Umsatzsteuer auf die Mieteinkünfte abzuführen. Das kann vorteilhaft sein, weil sich dann ein Vorsteuerabzug nutzen lässt. Doch was ist eigentlich bei so einer Lösung mit den Nebenkosten? Muss der Mieter darauf ebenfalls Umsatzsteuer zahlen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Frage jetzt beantwortet.
Karlsruhe. Bei einem Mietvertrag für Gewerberäume können Vermieter und Mieter vereinbaren, Umsatzsteuer auf die Grundmiete abzuführen. In so einem Fall kann die Zahlung der Umsatzsteuer durch ergänzende Vertragsauslegung auch für alle Nebenkosten fällig werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Urteil vom 30.09.2020, Az.: XII ZR 6/20).
Dem Urteil lag ein Fall aus dem Kreis Mettmann zugrunde. Die Vermieterin einer Gewerbeimmobilie hatte mit dem Mieter vereinbart, dass auf die Monats(netto)miete von 10.500 Euro Umsatzsteuer abgeführt wird. Außerdem besagte der Mietvertrag, dass der Mieter alle öffentlichen und privaten Lasten zu tragen hat, die auf dem Grund- und Gebäudebesitz ruhen. Dabei wurden Grundsteuer und Versicherungsbeiträge explizit mit eingeschlossen.
Umsatzsteuer auf Nebenkosten: Mieter wollte nicht zahlen
Es war vereinbart, dass die Vermieterin Betriebs- und Nebenkosten jeweils zur sofortigen Begleichung an den Mieter weiterberechnet. Für das Jahr 2018 stellte die Vermieterin eine Nebenkostenabrechnung über Grundsteuer und Versicherungen – zuzüglich Umsatzsteuer. Der Mieter ging jedoch davon aus, dass die Umsatzsteuer nur auf die Nettomiete anfiele und zahlte die Rechnung daher ohne die Steuer.
Im Mietvertrag stand zur Besteuerung der Nebenkosten kein expliziter Hinweis. Die Vermieterin klagte und bekam vor dem Landgericht Wuppertal Recht – der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte schließlich das Urteil. Die Firma muss der Vermieterin auch die ausgewiesene Umsatzsteuer auf die Nebenkostenabrechnung bezahlen. Der Mietvertrag hatte die Zahlung der Umsatzsteuer zwar nur für die Nettomiete und nicht für die Nebenkosten festgeschrieben.
Umsatzsteuer: Grundmiete und Nebenkosten bilden eine Einheit
Doch wenn ein Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, schließt das den gesamten Umsatz aus dem Mietverhältnis und damit nach Ansicht der Richter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die Nebenkosten mit ein. Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter durch die Vereinbarung im Mietvertrag auch wusste, dass der Vermieter zur Umsatzbesteuerung optiert hatte und er eine entsprechende Rechnung inklusive Steuer stellen würde.
Die Bundesrichter betonten die Einheitlichkeit der Leistungsentgelte, also von Grundmiete und Nebenkosten: Sie führt dazu, dass die Vermieterin in diesem Fall auch auf die Grundsteuer und Versicherungsbeiträge Umsatzsteuer zu zahlen hatte. Nur durch die Umlage dieses Steueraufkommens auf den Mieter konnte schließlich ein finanzieller Verlust für die Vermieterin verhindert werden.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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