Darf ein Stellvertreter eine Wohnungskündigung unterzeichnen?

Gerade private Kleinvermieter beauftragen oft eine Hausverwaltungsfirma damit, sich um die Bewirtschaftung ihres Mietobjekts zu kümmern. Die Immobilie soll schließlich eine Geldanlage sein und keine zeitraubende Nebentätigkeit. Da kann es natürlich auch vorkommen, dass der Vermieter eine Kündigung nicht selbst verschickt. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, wie ein Gerichtsurteil jetzt zeigt.

Gerade private Kleinvermieter beauftragen oft eine Hausverwaltungsfirma damit, sich um die Bewirtschaftung ihres Mietobjekts zu kümmern. Die Immobilie soll schließlich eine Geldanlage sein und keine zeitraubende Nebentätigkeit. Da kann es natürlich auch vorkommen, dass der Vermieter eine Kündigung nicht selbst verschickt. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, wie ein Gerichtsurteil jetzt zeigt.

Wuppertal. Spricht ein Stellvertreter des Vermieters eine Kündigung aus, darf er das Schreiben nicht mit „i.A.“ – „im Auftrag“ – unterzeichnen. Er muss sich vielmehr explizit als Bevollmächtigter des Vermieters zu erkennen geben, sonst ist die Kündigung unwirksam. Das gilt auch dann, wenn das Briefpapier des Vermieters verwendet wird. So hat es das Landgericht Wuppertal jetzt entschieden (Beschluss vom 04.08.2021, Az.: 9 T 128/21).

Das Urteil fiel in einem Rechtsstreit um die Beendigung eines Mietverhältnisses in Wuppertal. Der Vermieter hatte dem Mieter wegen Mietrückständen kündigen wollen. Das Kündigungsschreiben ließ er von einem Stellvertreter verschicken. Der verwendete das Briefpapier des Vermieters, schrieb in der Wir-Form und unterzeichnete selbst, wobei er den Zusatz „i.A.“ – also „im Auftrag“ – voranstellte. Der Mieter hielt das Schreiben für unwirksam und weigerte sich, auszuziehen.

Der Vermieter strengte daraufhin eine Räumungsklage an und verlor vor dem Wuppertaler Landgericht. Das Gericht betrachtete die Kündigung in der Tat als unwirksam. Die geforderte Schriftform war nach Ansicht des Gerichts nicht gewahrt, weil nicht erkennbar war, dass der Unterzeichner in Stellvertretung des Vermieters handelte und nicht nur als Bote. Ein entsprechender expliziter Hinweis im Schreiben wäre nötig gewesen, fehlte aber.

Kündigung „im Auftrag“ ist nicht wirksam

Der Vermieter konnte sich nicht einfach darauf berufen, dass der Mieter gewusst habe, dass der Unterzeichner grundsätzlich als Stellvertreter des Vermieters agiert. Eine solche Bevollmächtigung hätte explizit erwähnt werden müssen. In der Verwendung der Wir-Form sah das Gericht sogar vielmehr einen Hinweis darauf, dass der Unterzeichner hier nur eine Boten-Rolle einnahm. Auch die Verwendung des Briefpapiers des Vermieters war kein hinreichender Hinweis.

Das Gericht stellte mit Hinweis auf die höchstrichterliche Rechtsprechung klar: Wer ein Schreiben mit „i.A.“ unterschreibt, übernimmt keine Verantwortung für dessen Inhalt. Er gibt nur zu verstehen, dass er der Überbringer der Botschaft ist. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2012 entschieden (Beschluss vom 25.09.2012, Az.: VIII ZB 22/12). Für die Wirksamkeit einer Kündigung ist das nicht ausreichend.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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