Marder auf dem Dachboden: Muss ein Verkäufer das erwähnen?

Wenn der Marder zubeißt, kann es teuer werden. Viele Autofahrer wissen das nur zu gut. Doch auch in Wohnhäusern nisten sich die kleinen Raubtiere gerne mal ein – zum Beispiel im Dach. Marder können dort erhebliche Schäden verursachen, auch deshalb, weil der Befall weniger schnell entdeckt wird als im Auto. Wann muss beim Hausverkauf über einen Marderbefall informiert werden?

Wenn der Marder zubeißt, kann es teuer werden. Viele Autofahrer wissen das nur zu gut. Doch auch in Wohnhäusern nisten sich die kleinen Raubtiere gerne mal ein – zum Beispiel im Dach. Marder können dort erhebliche Schäden verursachen, auch deshalb, weil der Befall weniger schnell entdeckt wird als im Auto. Wann muss beim Hausverkauf über einen Marderbefall informiert werden?

Hamm. Wenn eine Immobilie aktuell von einem Marder befallen ist, muss der Verkäufer den Käufer über diesen Mangel informieren. Liegt der Marderbefall jedoch einige Jahre zurück, braucht der Verkäufer ihn nicht mehr zu erwähnen, wenn das Haus den Besitzer wechseln soll. Das hat kürzlich das Oberlandesgericht Hamm entschieden (Urteil vom 13.02.2017, Az.: 22 U 104/16).

In dem Prozess ging es um den Verkauf einer Eigentumswohnung im Januar 2014. Der Käufer hatte für die 1989 errichtete Wohnung in Hagen 110.000 Euro bezahlt. Das Objekt befindet sich in einem Fünffamilienhaus am Waldrand. Eine Gewährleistung für Sachmängel schlossen die Beteiligten im Kaufvertrag aus. Unerwähnt blieb, dass sich im Jahr 2007 Marder im Dachboden des Hauses eingenistet hatten. Die Eigentümergemeinschaft war gegen diesen Befall auch vorgegangen.

Im Oktober 2013 tauchte erneut ein Marder auf und richtete in der Zwischendecke einer anderen Wohnung im Haus einen Schaden von 2.200 Euro an. Zu diesem Zeitpunkt waren die Verkäufer der fraglichen Wohnung allerdings schon ausgezogen. Es konnte daher nicht mehr ermittelt werden, ob sie von diesem Marderbefall bei ihren vormaligen Nachbarn überhaupt etwas mitbekommen hatten. Der Käufer der Wohnung musste sich in der Folge mit rund 20.000 Euro an einer Sanierung des Daches beteiligen, die zum Schutz vor weiterem Marderbefall dienen sollte. Er verklage daraufhin die Vorbesitzer auf Schadenersatz.

Verkäufer muss nur über akuten Marderbefall informieren

Die Klage scheiterte sowohl vor dem Landgericht, als auch vor dem Oberlandesgericht. Der akute Marderbefall bei den Nachbarn drei Monate vor dem Verkauf der Wohnung sei zwar ein Sachmangel. Hätten die Verkäufer davon gewusst, hätten sie den Käufer trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses darüber informieren müssen. Ein solches Wissen konnte der Kläger den Verkäufern aber nicht nachweisen.

Der Marderbefall aus dem Jahr 2007 lag zum Zeitpunkt des Kaufes bereits mehr als sechs Jahre zurück. Darüber mussten die Verkäufer nicht informieren, entschied das Gericht. Nachdem die Eigentümer seinerzeit Abwehrmaßnahmen gegen Marder getroffen hatten, mussten sie mit der Rückkehr dieser Tiere nicht rechnen. Man kann nach Ansicht der Richter nicht allgemein vermuten, dass Marder viele Jahre später wieder an einen Ort zurückkommen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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