Hausgeld nicht gezahlt: Steht dem Miteigentümer Schadenersatz zu?

Die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) zahlen gewöhnlich einen regelmäßigen Vorschuss für die Betriebskosten des Hauses in die Gemeinschaftskasse – das sogenannte Hausgeld. Wenn einer der Eigentümer in Zahlungsrückstand gerät, kann die ganze WEG womöglich ihre Rechnungen nicht mehr zahlen, Eigentümern droht ein hoher Schaden. Doch haben sie auch Anspruch auf Schadenersatz?

Die Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) zahlen gewöhnlich einen regelmäßigen Vorschuss für die Betriebskosten des Hauses in die Gemeinschaftskasse – das sogenannte Hausgeld. Wenn einer der Eigentümer in Zahlungsrückstand gerät, kann die ganze WEG womöglich ihre Rechnungen nicht mehr zahlen, Eigentümern droht ein hoher Schaden. Doch haben sie auch Anspruch auf Schadenersatz?

Karlsruhe. Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber einem Miteigentümer, der sein Hausgeld nicht bezahlt. Das Hausgeld steht nämlich nur der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) als Ganzes zu. Daher hat auch nur die WEG einen Anspruch auf Schadenersatz. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem jetzt veröffentlichten Urteil entschieden (Urteil vom 10.02.2017, Az.: V ZR 166/16).

Der konkrete Fall gestaltete sich ziemlich dramatisch. Ein Wohnungseigentümer geriet mit seinen Zahlungen derart in Verzug, dass er der Wohnungseigentumsgemeinschaft schließlich mehr als 14.000 Euro Hausgeld schuldete. Die WEG konnte deswegen den Hausverwalter nicht mehr bezahlen, so dass dieser sein Amt niederlegte. Auch die Rechnungen über Wasser und Allgemeinstrom konnte die WEG nicht mehr vollständig begleichen.

Zwar sammelte einer der Wohnungsbesitzer Geld bei seinen Miteigentümern und handelte mit den Versorgungsunternehmen eine Stundung von 50 Prozent des ausstehenden Betrages aus. Aber die benötigte Summe kam trotzdem nicht zusammen, so dass die Versorger dem Haus schließlich Strom und Wasser abstellten. Der gegen die Sperre kämpfende Miteigentümer hatte seine Wohnung vermietet und verlor nach eigenen Angaben durch den Versorgungsstopp Mieteinnahmen in Höhe von 1.300 Euro. Daraufhin verklagte er den säumigen Zahler auf Schadenersatz.

Einzelner Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch gegenüber Miteigentümer

Der Bundesgerichtshof entschied schließlich aber nicht im Sinne des Geschädigten. Er habe gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf eine Zahlung des ausstehenden Hausgeldes, da dieses nur der WEG insgesamt zusteht. Damit könne er auch keinen Schadenersatz erhalten. Die Richter stellen klar, dass es die Aufgabe der WEG ist, dafür zu sorgen, dass die Zahlungen fließen.

Das Urteil bedeutet aber noch nicht, dass der geschädigte Eigentümer auf seinem Schaden sitzen bleibt. Der BGH sagte in seinem Urteil nämlich auch: Wenn ein Wohnungseigentümer einen Schaden durch eine Versorgungssperre erleidet, weil die WEG ihren Anspruch auf Hausgeldzahlungen nicht durchgesetzt hat, kann dem Eigentümer ein Schadenersatz durch die WEG zustehen.

Die Bundesrichter betonten in ihrer Entscheidung allerdings auch, dass es eigentlich gar nicht zu einer solchen Versorgungssperre hätte kommen dürfen: „Entsteht infolge von Zahlungsausfällen eine Deckungslücke in einer Höhe, dass - wie  hier - eine  Versorgungssperre  droht, muss  der  Verwalter  dafür  sorgen, dass eine Änderung des laufenden Wirtschaftsplans beschlossen und auf diese Weise die Pflicht zur Zahlung weiterer Beträge gemäß § 28 Abs. 2 WEG begründet  wird,  um  die  Deckungslücke  zu  schließen.“ Zwar gab es im vorliegenden Fall keinen Verwalter mehr, weil der nach Ausbleiben seines Honorars das Handtuch geworfen hatte. In diesem Fall kann aber ein einzelner Miteigentümer eine entsprechende Beschlussfassung der WEG nach § 21 Abs. 4 WEG erzwingen, so der BGH.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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