Grunderwerbsteuer darf Baukosten auch rückwirkend mitbesteuern

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Grundstück, um darauf ein Haus zu bauen. Sie zahlen die Grunderwerbsteuer, schließen danach einen Bauerrichtungsvertrag ab und die Baufirma baut Ihr Haus. Danach verlangt das Finanzamt von Ihnen, rückwirkend auch für die Baukosten des Hauses Grunderwerbsteuer zu zahlen. Unvorstellbar? Nicht unbedingt, wie der Bundesfinanzhof jetzt entschieden hat.

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Grundstück, um darauf ein Haus zu bauen. Sie zahlen die Grunderwerbsteuer, schließen danach einen Bauerrichtungsvertrag ab und die Baufirma baut Ihr Haus. Danach verlangt das Finanzamt von Ihnen, rückwirkend auch für die Baukosten des Hauses Grunderwerbsteuer zu zahlen. Unvorstellbar? Nicht unbedingt, wie der Bundesfinanzhof jetzt entschieden hat.

München. Ein Grundstück wechselt den Eigentümer, nach dem Abschluss des Kaufvertrages setzt das Finanzamt die zu zahlende Grunderwerbsteuer für das unbebaute Grundstück fest. Danach schließt der Käufer einen Bauerrichtungsvertrag ab, auf dessen Grundlage eine Baufirma das Grundstück bebaut. In diesem Fall darf das Finanzamt die Steuerfestsetzung der Grunderwerbsteuer nachträglich ändern und die  Steuer auch für die Bauerrichtungskosten verlangen. Zumindest dann, wenn schon im Kaufvertrag festgelegt wurde, wie das Grundstück zu bebauen ist. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden, wie das Gericht gestern (12. April 2017) mitgeteilt hat (Urteil vom 25.01.2017, Az.: II R 19/15).

Im konkreten Fall hatte ein Bauherr einer Stadt ein Grundstück abgekauft, um darauf ein Reihenhaus zu bauen. Den Kaufvertrag für das Grundstück unterschrieb neben der Stadt auch der Bauunternehmer, der das Grundstück bebauen sollte. In dem Vertrag legten die Beteiligten bereits fest, nach welchen architektonischen Plänen das Haus gebaut werden sollte. Damit war bereits mit dem Kauf die Frage beantwortet, ob und in welcher Form das Grundstück bebaut wird.

Käufer hatte sich beim Kauf zu einer bestimmten Bebauung verpflichtet

Das Finanzamt legte anschließend die Grunderwerbsteuer fest und berücksichtigte darin ausschließlich die Kosten für den Kauf des Grundstücks. Einen Bauvertrag mit der Baufirma schloss der Käufer erst nach der Festlegung der Grunderwerbsteuer ab. Das Finanzamt änderte daraufhin den Steuerbescheid und bezog dabei nachträglich die Baukosten für das Eigenheim in die Rechnung mit ein. Der Bauherr klagte gegen den geänderten Steuerbescheid.

Der Fall landete schließlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Und der entschied zugunsten des Finanzamtes: Es sei in diesem Fall rechtens gewesen, die Baukosten nachträglich in die Bemessung der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Die Begründung stellt auf die Tatsache ab, dass im vorliegenden Fall schon beim Kauf des Grundstücks klar war, dass und in welcher Form es bebaut werden würde. Das Gericht schreibt dazu: „Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des ‚Ob‘ und ‚Wie‘ der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist.“ Demnach wird das zum Kaufzeitpunkt unbebaute Grundstück durch den Abschluss des Bauvertrages rückwirkend zu einem bebauten Grundstück, womit dann auch die Baukosten in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einfließen müssen.

Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.

Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.

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